Potensi Investasi di Sektor Hunian Mahasiswa
Tipsproperti.com - Hunian untuk mahasiswa selalu menjadi salah satu sektor
properti yang diminati investor, terutama di kota-kota pendidikan seperti
Malang, Yogyakarta, Bandung, dan Surabaya. Dengan ribuan mahasiswa baru setiap
tahun, kebutuhan tempat tinggal selalu tinggi, sehingga peluang cash flow
stabil terbuka lebar.
Namun, pilihan bentuk investasinya beragam. Dua yang paling
populer adalah rumah kost dan apartemen. Masing-masing memiliki karakteristik,
modal awal, tingkat pengembalian, dan tantangan yang berbeda. Memahami
perbedaan ini menjadi langkah awal penting sebelum memutuskan.
Perbandingan Modal Awal dan ROI
Dari segi modal, rumah kost membutuhkan dana yang cukup
besar, terutama jika lokasinya dekat kampus ternama. Kisaran modal untuk
membangun atau membeli rumah kost dengan 10–15 kamar bisa mencapai Rp800 juta
hingga Rp1,5 miliar. Namun, ROI tahunan rumah kost dapat mencapai 6–10%,
tergantung lokasi, fasilitas, dan strategi pemasaran.
Apartemen memiliki modal awal yang relatif lebih fleksibel.
Unit studio di pusat kota atau dekat kampus bisa dibeli mulai dari Rp400
juta hingga Rp900 juta. ROI tahunan apartemen berada di kisaran 4–7%, dengan
potensi kenaikan nilai jual (capital gain) mencapai 5–8% per tahun di
lokasi strategis.
Tingkat Hunian dan Stabilitas Pendapatan
Rumah kost biasanya memiliki stabilitas pendapatan lebih
tinggi karena disewakan per kamar. Jika satu kamar kosong, masih ada pemasukan
dari kamar lainnya. Rata-rata tingkat hunian rumah kost di kawasan strategis
kampus berada di angka 85–95% sepanjang tahun ajaran.
Sebaliknya, apartemen disewakan per unit, sehingga risiko
kekosongan lebih besar. Jika satu unit kosong, tidak ada pemasukan sama sekali.
Meski begitu, apartemen menawarkan daya tarik fasilitas seperti keamanan 24
jam, akses transportasi, dan area publik yang nyaman bagi mahasiswa.
Risiko dan Tantangan Masing-Masing
Rumah Kost:
- Risiko
kerusakan fasilitas akibat intensitas pemakaian tinggi.
- Biaya
perawatan seperti pengecatan, perbaikan furnitur, dan kebersihan rutin.
- Tantangan
manajemen penyewa, terutama jika jumlah kamar banyak.
Apartemen:
- Biaya service
charge dan iuran pengelolaan gedung yang bisa menggerus keuntungan.
- Aturan
pengelolaan yang membatasi renovasi atau penyewaan.
- Persaingan
harga sewa dengan unit lain di gedung yang sama.
Faktor Lokasi yang Menentukan Nilai Investasi
Lokasi adalah faktor paling berpengaruh pada kesuksesan
investasi. Untuk rumah kost, lokasi dekat kampus, pusat kuliner, dan akses
transportasi umum adalah kunci. Semakin dekat ke kampus, semakin tinggi
permintaan dan potensi harga sewa.
Untuk apartemen, lokasi strategis di pusat kota atau dekat
universitas ternama memberikan keuntungan ganda: stabilitas penyewa mahasiswa
dan potensi capital gain. Selain itu, apartemen di kawasan komersial
juga diminati oleh pekerja muda, sehingga pasar sewa lebih luas.
Strategi Meningkatkan ROI
- Optimalkan
Fasilitas – Rumah kost bisa menambahkan fasilitas seperti WiFi cepat,
dapur bersama, dan parkiran luas. Apartemen bisa ditingkatkan dengan
desain interior modern dan perabot lengkap.
- Pemasaran
Digital – Gunakan media sosial, marketplace properti, dan
website pribadi untuk menjangkau calon penyewa.
- Manajemen
Profesional – Menggunakan jasa manajemen properti dapat membantu
menjaga tingkat hunian dan kualitas penyewa.
- Penyesuaian
Harga Musiman – Menentukan harga sewa sesuai musim penerimaan
mahasiswa atau tren pasar dapat meningkatkan keuntungan.
Investasi Rumah Kost
vs Apartemen Kos Mahasiswa
Memilih antara investasi rumah kost vs apartemen kosmahasiswa memerlukan pemahaman mendalam terhadap tujuan, modal, dan profil
risiko Anda. Jika tujuan utama adalah arus kas stabil, rumah kost sering
menjadi pilihan tepat. Namun, jika Anda mengutamakan gaya hidup modern,
kemudahan pengelolaan, dan potensi kenaikan harga jual, apartemen bisa menjadi
opsi yang menarik.
Selain itu, pertimbangkan juga tren pasar mahasiswa di
lokasi target. Di beberapa kota, mahasiswa mulai mencari hunian dengan
fasilitas modern, keamanan terjamin, dan privasi lebih, sehingga apartemen
menjadi lebih kompetitif. Sementara di kota dengan populasi mahasiswa besar dan
harga tanah yang relatif terjangkau, rumah kost tetap menjadi primadona.
Studi Kasus Perbandingan
Misalnya, di Kota Malang:
- Rumah
Kost 12 kamar dekat kampus memiliki harga sewa Rp800 ribu/kamar/bulan.
Dengan tingkat hunian 90%, pendapatan bulanan sekitar Rp8,64 juta, atau
Rp103 juta per tahun.
- Apartemen
unit studio disewakan Rp3 juta/bulan. Jika terisi penuh sepanjang
tahun, pendapatan Rp36 juta per tahun, ditambah potensi kenaikan harga
jual unit 6% per tahun.
Perbedaan ini menunjukkan rumah kost unggul di arus kas
jangka pendek, sementara apartemen unggul di potensi pertumbuhan nilai jangka
panjang.
Tips Menentukan Pilihan
- Hitung
Modal dan Target ROI – Sesuaikan dengan kemampuan finansial dan tujuan investasi.
- Analisis
Pasar Lokal – Cari tahu tren permintaan hunian di sekitar kampus atau
pusat kota.
- Pertimbangkan
Profil Risiko – Rumah kost memerlukan manajemen lebih aktif, sementara
apartemen lebih pasif namun memiliki risiko kekosongan lebih tinggi.
- Perhatikan
Regulasi – Beberapa kota memiliki aturan terkait zonasi, pajak, dan
pengelolaan rumah kost atau apartemen.
