Kenapa Topik Investasi Properti vs Emas Selalu Relevan?

tipsproperti.com - Di tengah naik-turunnya perekonomian global, ketegangan geopolitik, dan fluktuasi suku bunga, banyak orang kembali menanyakan pertanyaan klasik: lebih baik investasi di properti atau emas? Bagi investor pemula maupun yang sudah lama berkecimpung di dunia investasi, memilih antara dua instrumen ini sering kali bukan perkara gampang.

Jika kita buka Google dan ketik “properti vs emas”, kita akan menemukan ratusan artikel membahas hal ini dari berbagai sudut pandang. Tapi yang jarang dijelaskan secara mendalam adalah bagaimana konteks pengalaman pribadi, tujuan finansial, serta profil risiko berperan besar dalam menentukan mana yang lebih cocok untuk Anda. Artikel ini mencoba menjawab itu.

🔗 Baca juga pembahasan lengkap seputar properti vs emas untuk pemula di tipsproperti.com.

---

Nilai Jangka Panjang: Properti Stabil, Emas Bertahan

Properti memiliki keunggulan dari sisi nilai tambah jangka panjang. Selain mengalami kenaikan harga yang relatif konsisten dari tahun ke tahun, properti juga bisa mendatangkan passive income melalui sewa. Misalnya, rumah kos, ruko, atau properti residensial di kawasan berkembang dapat disewakan dan menghasilkan cashflow bulanan.

Sebaliknya, emas adalah pilihan ideal untuk investor yang ingin menyimpan kekayaan dalam bentuk aset likuid dan mudah dicairkan. Harga emas relatif lebih stabil saat krisis, dan cocok sebagai alat lindung nilai (hedging). Ketika inflasi naik, emas biasanya naik juga. Tapi, tidak ada pemasukan pasif dari emas.

Sebagai investor yang pernah merasakan kenaikan harga tanah di pinggiran Surabaya sebesar 35% dalam 3 tahun, saya bisa menyebut properti sebagai “aset sabar” yang menghasilkan ketika kita menahannya cukup lama. Namun saat pandemi 2020 melanda dan ada kebutuhan dana mendesak, emas menjadi penyelamat karena bisa dicairkan dalam hitungan jam.

---

Modal Awal dan Aksesibilitas: Emas Lebih Fleksibel

Satu hal yang membuat banyak anak muda memilih emas adalah karena aksesnya jauh lebih mudah. Anda bisa mulai investasi emas digital dari nominal Rp10.000 lewat aplikasi. Tanpa notaris, tanpa proses akad kredit, tanpa urus IMB atau PBB.

Properti membutuhkan modal awal besar dan serangkaian proses legalitas. Bahkan KPR pun tetap membutuhkan uang muka, biaya notaris, dan persyaratan administrasi. Tapi properti punya nilai leverage tinggi — misalnya Anda bisa membeli properti seharga Rp500 juta hanya dengan modal awal Rp100 juta menggunakan skema kredit.

Dengan kata lain, emas menang di fleksibilitas dan kemudahan. Tapi properti menang dari potensi nilai tambah dan leverage.

---

Risiko: Properti Lebih Rumit, Emas Lebih Volatil

Dari sisi risiko, properti cenderung menghadirkan tantangan seperti:

• Biaya perawatan dan renovasi.
• Risiko rumah kosong.
• Perizinan yang kompleks.
• Potensi kehilangan penyewa saat krisis.

Namun, properti tidak mudah dijual, sehingga Anda cenderung tidak mudah tergoda untuk “cut loss” saat panik.

Sebaliknya, emas menghadapi risiko dari fluktuasi harga yang dipengaruhi banyak faktor global seperti suku bunga The Fed, nilai tukar USD, hingga ketegangan geopolitik. Tapi karena bisa dijual kapan saja, emas jadi instrumen yang fleksibel untuk emergency fund.

---

Tujuan Investasi dan Gaya Hidup Menentukan Pilihan

Apakah Anda ingin membangun kekayaan pasif lewat aset produktif? Maka properti bisa jadi pilihan yang lebih tepat.

Tapi jika Anda hanya ingin menjaga daya beli uang atau tabungan dari inflasi, emas lebih cocok.

Misalnya, seorang karyawan di usia 30-an dengan penghasilan tetap dan tidak punya waktu mengelola rumah sewa mungkin lebih nyaman investasi emas. Tapi bagi pengusaha atau keluarga muda yang ingin punya “aset warisan”, properti sering dianggap lebih prestise dan tangible.

---

Data Historis: Siapa yang Lebih Unggul?

Mengacu pada data lima tahun terakhir:

• Harga emas naik sekitar 48% dari 2019 hingga 2024.
• Harga properti di kota-kota besar naik antara 20–35%, tergantung lokasi dan jenisnya.

Namun, data tersebut tidak menghitung potensi pendapatan sewa, yang bisa membuat ROI properti lebih tinggi dalam jangka panjang.

Sebagai gambaran, rumah kos saya di Sidoarjo yang dibeli seharga Rp450 juta di 2020, kini menghasilkan sekitar Rp36 juta per tahun dari sewa. Artinya dalam 12 tahun, modal awal sudah tertutupi. Belum termasuk apresiasi nilai aset.

---

Sudut Pandang Pajak dan Legalitas

Pajak properti seperti PBB dan BPHTB memang cukup menyita perhatian investor. Anda juga harus mengikuti peraturan daerah setempat soal zonasi dan IMB. Namun, kepemilikan properti memberikan kekuatan legal yang jelas dan diakui secara formal.

Sementara emas, terutama dalam bentuk perhiasan, sering kali tidak terdokumentasi secara lengkap. Tapi untuk emas batangan atau emas digital, legalitas dan pencatatan sudah mulai rapi karena regulasi dari OJK dan Bappebti.

---

Bagaimana Kombinasinya?

Daripada memilih satu, banyak investor kini menggabungkan keduanya. Properti digunakan untuk pertumbuhan kekayaan jangka panjang, sementara emas menjadi alat proteksi nilai yang likuid.

Strategi yang saya gunakan pribadi sejak 2021 adalah:

• 70% aset di properti (rumah kos dan rumah sewa).
• 30% aset di emas digital dan fisik.

Hal ini membuat portofolio saya tidak terlalu rentan saat krisis, tapi tetap bertumbuh saat pasar properti membaik.

---

Tips untuk Pemula yang Masih Bingung Memilih

1. Tentukan tujuan keuangan utama Anda: Apakah ingin pendapatan pasif, melindungi uang dari inflasi, atau kombinasi keduanya?
2. Hitung kemampuan finansial: Kalau modal terbatas, mulailah dari emas, lalu kumpulkan untuk properti.
3. Pertimbangkan waktu dan komitmen: Properti butuh waktu dan perhatian lebih, sedangkan emas lebih pasif.
4. Gunakan simulasi ROI sederhana: Bandingkan potensi sewa properti vs potensi kenaikan harga emas dalam 5 tahun ke depan.
5. Belajar dari pengalaman orang lain: Cari testimoni, studi kasus, atau komunitas yang terbuka soal strategi investasinya.